Porada prawna on-line

Artykuły

»

Prawo dla firm

»

Prawo cywilne

»

Nieruchomości

» Czy na słupie na działce ...

NAJNOWSZE ARTYKUŁY

Czy na słupie na działce można zarobić?

28.12.2015

Nieruchomości

Słupy energetyczne, stacje trafo, instalacje gazowe bądź wodne bardzo często posadowione są na działkach nie będących własnością przedsiębiorstw, do których te instalacje należą. Oznacza to, że owe przedsiębiorstwa (energetyczne, gazowe, wodociągowe, itp.) korzystają z cudzych nieruchomości. Czy za takie korzystanie właścicielowi nieruchomości należy się wynagrodzenie i jak je obliczyć?

Uregulowanie sposobu korzystania przez te przedsiębiorstwa z nieruchomości gruntowych może nastąpić umownie, ale w przypadku braku porozumienia zarówno właściciel nieruchomości jak i przedsiębiorstwo, mają możliwość skierowania sprawy do sądu. Zgodnie z Art. 3052. Kodeksu Cywilnego:

§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

W każdym przypadku za ustanowienie służebności przesyłu należy się odpowiednie wynagrodzenie. Podobnie jednak jak w kwestii wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowych, jak np. służebności drogi koniecznej, przepisy milczą w jaki sposób obliczyć wysokość wynagrodzenia.

Praktyka pokazuje, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno obejmować wszystkie poniższe elementy:

  1. Wynagrodzenie za korzystanie przez przedsiębiorstwo przesyłowe z nieruchomości;
  2. Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości z tytułu wybudowania na niej urządzeń przesyłowych;
  3. Odszkodowanie na zasadach ogólnych za inne szkody powstałe na skutek wybudowania na nieruchomości urządzeń przesyłowych.

Co ciekawe, orzecznictwo wskazuje, że wynagrodzenie to powinno być wynagrodzeniem jednorazowym, co jednak nie wyklucza możliwości jego rozłożenia w postaci świadczeń okresowych (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27.02.2013, IV CSK 440/12).

Pierwszy ze składników - wynagrodzenie za korzystanie przez przedsiębiorstwo przesyłowe z nieruchomości – może zostać ustalone przez biegłego sądowego. Jakkolwiek sąd może, a nawet powinien wystąpić z urzędu o taką opinię to w praktyce warto również wnioskować o powołanie biegłego na tę okoliczność. Natomiast uwzględnienie w wysokości wynagrodzenia pozostałych dwóch składowych, tj.  odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości z tytułu wybudowania na niej urządzeń przesyłowych jak i odszkodowania na zasadach ogólnych za inne szkody, z pewnością wymaga już aktywności właściciela nieruchomości w postępowaniu. Konieczne jest powołanie się na dowody w celu wykazania obniżenia wartości nieruchomości (np. dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego), a także innych poniesionych szkód, do których można zaliczyć także utracone zyski.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z 20 września 2012 r. (sygn. akt: IV CSK 56/2012): wynagrodzenie należne na podstawie art. 3052 § 2 k.c. powinno uwzględniać cały uszczerbek będący następstwem ustanowienia służebności przesyłu, w tym także zmniejszenie jej wartości, jednak nie można zgodzić się z poglądem, że wynagrodzenie może być zasądzone jednocześnie w formie jednorazowej i okresowej oraz że wynagrodzenie jednorazowe przysługuje za ustanowienie służebności, a wynagrodzenie okresowe – za trwanie służebności.

Warto zwrócić uwagę na różnicę w ustawowym określaniu wysokości wynagrodzenia należnego za ustanowienie służebności drogi koniecznej oraz służebności przesyłu – za ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje „wynagrodzenie”, natomiast za ustanowienie służebności przesyłu przysługuje „odpowiednie wynagrodzenie”.

Tą niejasną różnicę próbował tłumaczyć Sąd Najwyższy, podkreślając różnicę obu sytuacji w zakresie ingerencji w treść prawa własności. Przy ustanowieniu drogi koniecznej uprawniony zostaje całkowicie pozbawiony władztwa nad nieruchomością, a przy ustanowieniu służebności przesyłu z reguły doznaje w tym jedynie ograniczenia (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z 3 lutego 2010 r., II CSK 444/2009).

W uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2005 r., III CZP 29/2005, można odnaleźć kolejną wskazówkę jak obliczać należne wynagrodzenie. Mianowicie SN wskazał, że przy ustaleniu wysokości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w związku z ustanowieniem na niej  służebności przesyłu, wynagrodzenie to powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji przedsiębiorstwa przesyłowego w treść prawa własności właściciela nieruchomości i uwzględniać wartość nieruchomości. Wartość nieruchomości może być zatem jednym z kryteriów ustalania tego wynagrodzenia.

Warto także pamiętać, że zgodnie z Uchwałą Sądu Najwyższego, III CZP 101/12 z dnia  20 lutego 2013 r.: Roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu przewidziane w art. 3052 § 1 k.c. nie ulega przedawnieniu.

Podsumowując, na słupie posadowionym na działce można zarobić, jednakże od aktywności  właściciela nieruchomości, na której znajduje się instalacja przesyłowa zależy wysokość wynagrodzenia jakie można uzyskać. Osobną i niezależną kwestią związaną z finansowym aspektem posadowienia słupów, bądź instalacji przesyłowych na działce jest kwestia dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. 

MASZ PYTANIE?