Porada prawna on-line

NAJNOWSZE ARTYKUŁY

Jak prawnie podważyć wysokość opłaty adiacenckiej?

Inwestycje w grunty od wielu lat są cenione przez wszystkich, którzy posiadają stosowny zasób gotówki. W pewnym okresie szczególnym zainteresowaniem cieszyły się działki rolne, które po przekwalifikowaniu i podzieleniu sprzedawano, z dużym zyskiem, jako grunty budowlane.  Ustawodawca postanowił przeciwdziałać znacznemu odrolnianiu i urbanizacji powierzchni uprawnych wprowadzając konstrukcję „opłaty adiacenckiej”. Czym ona jest, jak jest obliczana i jak można się bronić przed jej naliczaniem? O tym – poniżej.

Opłata adiacencka jest daniną publiczną, quasi podatkiem, który właściciel nieruchomości ponosi na rzecz właściwej dla miejsca położenia nieruchomości gminy z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości. Wzrost ten, zgodnie z przepisami ustawy, może wynikać z podziału, scalenia lub na budowie urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. W takim wypadku organ administracji może wydać decyzję ustalającą wysokość opłaty adiacenckiej razem z uchwałą o podziale.

Czym jednak jest podział nieruchomości? Tutaj należy rozgraniczyć trzy podstawowe definicje. Zgodnie z cywilnoprawnym podejściem do zagadnienia jest to wydzielenie części nieruchomości przez właściciela na rzecz drugiego właściciela, zaś w ujęciu wieczystoksięgowym – wydzielenie z dotychczasowej KW przynajmniej jednej działki oraz założenie dla niej nowej KW. Ostatecznie, najbardziej nas interesująca w kontekście opłaty adiacenckiej – administracyjnoprawna (zwana też geodezyjną) zgodnie z którą podział nieruchomości oznacza określenie w dotychczasowych jej granicach innej konfiguracji geodezyjnej działek gruntu wchodzących w jej skład, bez zmiany jej dotychczasowego właściciela – i z perspektywy tejże konieczne jest rozpatrywanie zagadnień związanych z opłatą adiacencką.

Nie zagłębiając się szczegółowo w kwestie procedury podziału gruntu należy zaznaczyć, iż w toku procedury podziałowej sporządza się operat dotyczący planu podziału nieruchomości a także operat szacunkowy, w którym stosowny biegły dokonuje wyceny nieruchomości przed i po podziale. Wycena ta staje się podstawą do wyliczenia opłaty adiacenckiej i nie podlega podważeniu na etapie przed wydaniem decyzji. Jeśli więc właściciel nie zgadza się z wyceną dokonaną przez biegłego – może zlecić wycenę ”własnemu” biegłemu, jednak musi poczekać do czasu wydania decyzji. Następnie w drodze odwołania należy się na takowy operat powołać, załączając go oczywiście do pisma.

Wysokość opłaty adiacenckiej w danej gminie jest uchwalana przez radę gminy, jednak zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami nie może ona przekraczać 30% wzrostu wartości (50% w przypadkach innych niż podział tj. np. zainstalowaniu urządzeń infrastruktury finansowanych lub współfinansowanych z środków publicznych) nieruchomości, który powstał w związku z podziałem. Nie ma więc znaczenia to, czy wartość tejże nieruchomości wzrosła z powodów innych np. ze względu na wzrost cen rynkowych albo wybudowane w okolicy nowe obiekty. Wzrost wartości musi mieć ścisły związek z dokonanym podziałem, co też jest często podnoszone w odwołaniach od decyzji ustalających opłatę adiacencką. Pierwszym krokiem po otrzymaniu takowej decyzji powinno być więc zapoznanie się z jej treścią oraz zestawienie jej z obowiązującymi przepisami dot. opłat adiacenckich w miejscowych uchwałach. Jeśli takowych uchwał nie ma, to ustalenie opłaty adiacenckiej jest niemożliwe.

Kolejną sprawą, dotyczącą ustalania wysokości opłaty adiacenckiej jest odliczenie nakładów właściciela nieruchomości od wartości działki po podziale. Jest to czynność księgowa, nie faktyczna, i polega na tym, iż przedstawione przez właściciela rachunki i faktury są „odejmowane” od faktycznej wartości nieruchomości. Jeśli więc wzrost wartości terenu w wyniku podziału wyniósł 100.000 zł, a właściciel poniósł 20.000 zł kosztów na dokonanie podziału (obowiązuje identyczna zasada jak przy wyliczaniu wzrostu wartości), to podstawą do obliczenia opłaty adiacenckiej będzie kwota 80.000 zł.

Obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej powstaje w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji o ustaleniu jej wysokości, która może zostać wydana nawet 3 lata od dnia dokonania podziału. Oczywiście, decyzja takowa może być, jak każda decyzja wydana w toku postępowania administracyjnego, zaskarżona w drodze odwołania do (w tym przypadku) Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W odwołaniu od decyzji należy podnieść argumenty, które świadczą na korzyść właściciela, tj. np. błędne wyliczenia, przyjęcie błędnej podstawy wyliczeń, błędy proceduralne, brak uchwały będącej podstawą prawną do naliczenia opłaty adiacenckiej, możliwe jest podważenie wyceny dokonanej przez biegłego etc. Decyzja jest, w czasie rozpatrywania przez SKO, nieprawomocna, a więc opłata nie jest naliczona. W praktyce postępowania tego rodzaju bywają trudne, zwłaszcza w przypadku, gdy właściciel podważa wycenę biegłego, a sędziowie SKO nie mają łatwego zadania. Dlatego też wybierając tę metodę walki należy przygotować się na trudny pojedynek.

Ostatecznie, jeśli orzeczenie SKO będzie niekorzystne dla właściciela nieruchomości, to pozostaje mu droga sądowo administracyjna. Należy jednak pamiętać, iż skarga do sądu administracyjnego, co do zasady, nie wstrzymuje wykonalności decyzji, dlatego też razem z jej wniesieniem warto złożyć wniosek do właściwej rady gminy o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty, np. płatne przez okres do 10 lat.

Powyższy tekst jest oczywiście tylko zarysem możliwości, jakie ma właściciel nieruchomości, by podważyć wysokość opłaty adiacenckiej. Zapraszamy do kontaktu z naszymi ekspertami, którzy udzielą większej ilości informacji, jeśli tylko zajdzie taka potrzeba. 

MASZ PYTANIE?