Porada prawna on-line

Artykuły

» Jak prawnie uregulowana ...

NAJNOWSZE ARTYKUŁY

pole uprawne

Jak prawnie uregulowana została umowa dzierżawy?

03.08.2016

Dzierżawa jest z jedną z umów nazwanych, które zostały unormowane przepisami Kodeksu cywilnego. Istotą tej umowy jest korzystanie z cudzej rzeczy lub prawa bez nabywania ich na własność. Kodeks cywilny wskazuje, że do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Najistotniejszą różnicą pomiędzy najmem a dzierżawą jest to, że dzierżawa może dotyczyć tylko i wyłącznie rzeczy i praw, które pozwalają na pobieranie z nich pożytków.

Art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego określa, że „przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.”

Powołany przepis wyróżnia dwie strony umowy dzierżawy, tj. wydzierżawiającego i dzierżawcę.

Wydzierżawiający to osoba, która oddaje przedmiot dzierżawy do używania i pobierania pożytków, nie musi być właścicielem rzeczy będącej przedmiotem dzierżawy, może być to np. posiadacz samoistny lub posiadacz zależny. Wydzierżawiającym może być każda osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.

Dzierżawca to osoba, która za korzystanie z przedmiotu dzierżawy zobowiązana jest do zapłaty umówionego czynszu. Czynsz może być płacony w pieniądzu lub w innej formie np. części pożytków. Dzierżawcą również może być każda osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka nieposiadająca osobowości prawnej.

Pożytki - są to określone dochody z rzeczy lub prawa. Wyróżniamy trzy rodzaje pożytków:

  • pożytki naturalne rzeczy - to płody rzeczy (np. jabłka z drzewa) i inne odłączone od niej części składowe (np. wydobywany z gruntu piasek),
  • pożytki cywilne rzeczy - to dochody, która rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego np. dochody przedsiębiorstwa,
  • pożytki prawa - to dochody, które prawo przynosi ze względu na swoje społeczno -gospodarcze przeznaczenie np. odsetki od wierzytelności.

Dla zawarcia umowy dzierżawy wystarczy zgodne oświadczenie woli stron umowy, dlatego umowa dzierżawy jest tzw. umową konsensualną. Nie jest wymagana szczególna forma prawna takiej umowy, a więc strony same mogą zdecydować, w jakiej formie zostanie ona zawarta.

Jednakże od tej zasady przewidziane zostały dwa wyjątki, jeśli przedmiotem umowy jest:

  • przedsiębiorstwo - wymagane jest zawarcie umowy dzierżawy na piśmie z podpisami notarialnie poświadczonymi pod rygorem nieważności. Oznacza to, że umowa zawarta w jakiejkolwiek innej formie będzie nieważna.
  • nieruchomość - wymagane jest zawarcie umowy na piśmie, jeśli umowa ma trwać dłużej niż 1 rok. Gdy strony zawrą umowę w innej formie, np. ustnej uznaje się, że dzierżawa została przez nich zawarta na czas nieoznaczony.

Umowa dzierżawy powinna zawierać:

  • strony umowy,
  • przedmiot umowy - szczegółowo określony np. położenie gruntu, jego powierzchnię, numer księgi wieczystej,
  • czas trwania umowy - a więc określenie czy została zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony, jeśli została zawarta na okres dłuższy niż 30 lat przyjmuje się, że po upływie tego terminu została zawarta na czas nieoznaczony,
  • rodzaj czynszu, jego wysokość i termin zapłaty – jeżeli termin nie został w umowie określony przyjmuje się, że będzie płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a gdy nie ma takiego zwyczaju to raz na pół roku z dołu.

Umowę dzierżawy można w każdym czasie wypowiedzieć z zachowaniem terminu wypowiedzenia określonego w umowie. Jeżeli strony nie ustaliły w umowie okresu wypowiedzenia zastosowanie ma ustawa, która wskazuje, że umowę dzierżawy gruntu rolnego można wypowiedzieć z jednorocznym wyprzedzeniem, na koniec roku dzierżawnego.Z kolei inną dzierżawę można wypowiedzieć z sześciomiesięcznym wyprzedzeniem przed upływem roku dzierżawnego. Rok dzierżawny nie zawsze pokrywa się z rokiem kalendarzowym np. może być liczony od dnia zawarcia umowy lub zgodnie z ustalonym przez strony zwyczajem np. od corocznych zbiorów żniwa.

Umowa dzierżawy najczęściej zawierana jest przez rolników i dotyczy dzierżawy gruntów rolnych, jednakże należy pamiętać, że przedmiotem dzierżawy może być każda rzecz lub każde prawo, jeśli tylko przynoszą dochody. Opisana umowa prawa cywilnego należy do umów dwustronnie zobowiązujących, ponieważ zarówno po stronie wydzierżawiającego jak i dzierżawcy rodzi określone prawa i obowiązki.

MASZ PYTANIE?