Porada prawna on-line

Artykuły

»

Prawo dla każdego

»

Cywilne

»

Zasiedzenie

» Jak prawnie uregulowane ...

NAJNOWSZE ARTYKUŁY

Dom nad jeziorem o zachodzie słońca.

Jak prawnie uregulowane jest zasiedzenie nieruchomości?

24.02.2016

Zasiedzenie

Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego pozwalającą na nieodpłatne nabycie własności rzeczy w wyniku jej długotrwałego posiadania. Do zasiedzenia może dojść, jeśli przez przewidziany prawem okres czasu stan faktyczny posiadania danej rzeczy różni się od stanu prawnego. W skutek posiadania rzeczy przez określony czas właściciel może stracić prawo własności na rzecz posiadacza.

O zasiedzeniu stanowi art. 172 Kodeksu cywilnego „§ 1 Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu, jako posiadacz samoistny, chyba, że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

Posiadanie samoistne w przypadku zasiedzenia ma więc ogromne znaczenie, dlatego należy rozróżnić dwa pojęcia: kim jest posiadacz samoistny, a kim posiadacz zależny.

Posiadaczem samoistnym – jest osoba, która rzeczą faktycznie włada jak właściciel i ma zamiar posiadania rzeczy dla siebie. Znaczenie ma tutaj zachowanie się posiadacza względem przedmiotu posiadania. Posiadacz samoistny traktuje rzecz jak swoją własność i wykonuje obowiązki właściciela, które mogą polegać np. na płaceniu podatku od nieruchomości, uprawianiu ziemi.

Posiadaczem zależnym - jest osoba, która zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego „(…) faktycznie włada rzeczą, jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą”. A więc mamy tutaj również do czynienia z władaniem rzeczą, którego podstawą jest stosunek prawny (np. umowa najmu, umowa dzierżawy) między posiadaczem zależnym a właścicielem lub posiadaczem samoistnym. Chodzi o  władanie „cudzą rzeczą”, a więc posiadacz zależny nie traktuje przedmiotu posiadania jak swojej własności.

Istotne również jest to, czy posiadamy nieruchomość w dobrej czy w złej wierze:

Posiadacz w dobrej wierze - korzysta z rzeczy i jest błędnie przekonany, że przysługuje mu do niej prawo własności, ale jego błędne przekonanie jest usprawiedliwione np. jeśli kupił nieruchomość od osoby, która nie była jej właścicielem lub gdy umowa jest nieważna, ale posiadacz w dobrej wierze nieświadomy nieważności jest przekonany o  tym, że skutecznie nabył rzecz.

Posiadacz w złej wierze - korzysta z rzeczy i traktuje ją jak swoją własność, mimo iż wie o  tym lub powinien o  tym wiedzieć, że właścicielem nie jest.

Jeśli zaistnieje sytuacja, gdy posiadacz po objęciu danej nieruchomości w posiadanie samoistne zorientował się później, że nie jest jej właścicielem, to taka zmiana dobrej wiary na złą nie wydłuża okresu koniecznego do zasiedzenia nieruchomości (por. uchwała SN z 25 czerwca 2003 r., sygn. akt III CZP 35/03).

Aby zasiedzieć nieruchomość musimy mieć status posiadacza samoistnego. Zatem posiadanie zależne nie prowadzi do zasiedzenia. Jeżeli posiadamy nieruchomość w dobrej wierze, nabywamy własność nieruchomości po 20 latach nieprzerwanego posiadania. Natomiast, jeśli jesteśmy posiadaczami w złej wierze, własność nabywamy dopiero po 30 latach nieprzerwanego posiadania.  Po upływie tego czasu właściciel nieruchomości traci do niej prawo, a my z mocy prawa stajemy się właścicielami. Należy jednak wystąpić do sądu z wnioskiem o  stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, aby sąd potwierdził tę okoliczność swoim postanowieniem, które będzie miało wówczas charakter deklaratoryjny. Deklaratoryjność orzeczenia oznacza potwierdzenie już istniejącego stanu prawnego.

Podkreślenia wymaga, że do sądu składamy nie pozew, lecz wniosek, ponieważ sprawy o stwierdzenie zasiedzenia rozpatrywane są w tzw. postępowaniu nieprocesowym.

Właściwym do rozpatrzenia sprawy jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Wniosek może być złożony przez każdego zainteresowanego. Sąd orzeknie zgodnie z wnioskiem, jeśli zostaną spełnione przesłanki zasiedzenia: posiadanie samoistne i upływ czasu pozwalający na zasiedzenie nieruchomości. Wnioskodawca powinien poprzeć swoje twierdzenia przed sądem dowodami, które wskazywałyby na spełnienie warunków zasiedzenia np. dołączyć do wniosku potwierdzenia zapłaty podatku od nieruchomości. Aby uniknąć przedłużenia rozpoznania sprawy przed sądem lub nawet jej niefortunnego obrotu, istotnym jest, by wniosek był prawidłowo napisany. Ważne jest również uiszczenie opłaty od wniosku, która zgodnie z art. 40 ustawy z dnia 25 lipca 2005 r. o  kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2014 r. poz. 1025 z późn. zm.) wynosi 2000 zł i jest stała. Niektóre osoby mogą zostać zwolnione z konieczności ponoszenia kosztów sądowych, w tym uiszczenia opłaty od wniosku, gdyż zgodnie z art. 102 ustawy z dnia 25 lipca 2005 r. o  kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2014 r. poz. 1025 z późn. zm.) “zwolnienia od kosztów sądowych może się domagać osoba fizyczna, jeżeli złoży oświadczenie, z którego wynika, że nie jest w stanie ich ponieść bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla siebie i rodziny. W tym celu musi zostać złożony stosowny wniosek z oświadczeniem o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania. Wniosek taki podlega rozpatrzeniu przez sąd, który może go uwzględnić lub oddalić.

Prawo przewiduje możliwość nabycia nieruchomości dla osób, które długotrwale ją posiadają i wykonują względem niej obowiązki właścicielskie. Warto wiedzieć o  tym, że takie prawo nam przysługuje i po upływie określonego w Kodeksie cywilnym czasu możemy nieodpłatnie przejąć własność od właściciela.

MASZ PYTANIE?