Porada prawna on-line

Artykuły

»

Prawo dla każdego

»

Cywilne

»

Służebność

» Jak prawnie ustanowić ...

NAJNOWSZE ARTYKUŁY

Jak prawnie ustanowić służebność drogi koniecznej?

04.03.2016

Służebność

Relacje sąsiedzkie często są znacznie bardziej skomplikowane, niż byśmy tego chcieli. Czasem wynika to z stosunków międzyludzkich, a czasem z okoliczności zewnętrznych. Niejednokrotnie zdarza się, iż  jeden z sąsiadów, ze względu na położenie swojej nieruchomości, może mieć problemy z wydostaniem się z niej lub z przejazdem do drogi publicznej. Prawodawca, przewidując możliwość wystąpienia na tym tle konfliktów  ustanowił przepisy, które pozwalają na dwa sposoby wytyczyć tzw. drogę konieczną – polubownie oraz sądownie.

 Jak wskazuje art. 145 ust. 1 Kodeksu Cywilnego - jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Ustawodawca nie posługuje się, jak widać, samym pojęciem drogi koniecznej, wskazuje jednak, iż jest to służebność drogowa, która z kolei jest jedną z form służebności gruntowych. Pojęcie tychże można wyjaśnić jako ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności tzw. nieruchomości władnącej (a więc tej, na rzecz której ustanowiono służebność).

Jak wskazują dalsze przepisy kodeksu cywilnego wytyczenie drogi koniecznej jest obwarowane szeregiem wymogów. Przede wszystkim przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Ustawodawca wskazuje więc, iż powinno się dążyć do maksymalizacji pozytywnych skutków służebności, jednocześnie dążąc do ograniczania skutków negatywnych. Droga konieczna powinna zatem być poprowadzona w taki sposób, by być jak najmniej uciążliwą dla nieruchomości służebnej i jej właściciela (np. nie przecinając pole uprawne, a po jego obrzeżu, jeśli jest to możliwe, to nie po podwórku sąsiada, a po granicy jego nieruchomości etc.). O kształcie drogi koniecznej nie będą więc decydować względy pragmatyki użytku, czyli np. maksymalne ułatwienie przejazdu, a priorytetem będzie jak  najmniejsze obciążenie nieruchomości służebnej, i przez ten pryzmat należy oceniać ewentualne wytyczenie  służebności. Pozostałe, nie mniej ważne przesłanki, które należy wziąć pod uwagę, to sposób dotychczasowego dostępu do drogi publicznej, przyczyny pozbawienia nieruchomości tego dostępu, stanowisko większości właścicieli gruntów, które są planowane jako obciążone służebnością, nakłady związane z urządzeniem drogi, rodzaj i obszar gruntów zajętych pod drogę.

Drugim, bardzo ważnym, zagadnieniem jest wskazanie z art. 145 ust. 3 k.c. - przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Jak wskazuje się w literaturze, zapis ten należy rozumieć jako słuszną i rozsądną równowagę pomiędzy interesem jednostki a interesem publicznym, zaś samo jego istnienie stanowi jedynie podkreślenie społecznego wymiaru zapewnienia gruntom należytego dostępu do dróg publicznych.

Należy również zwrócić uwagę, iż służebność drogowa powinna zostać ustanowiona za wynagrodzeniem. Przepisy w żaden sposób nie wskazują wprost na jego wysokość, ani nawet na formę (jednorazowe/okresowe świadczenie, świadczenie w naturze). Oczywiste jest jednak, iż podstawową przesłanką w tym zakresie jest adekwatność świadczeń ze strony właściciela nieruchomości służebnej oraz władnącej. Należy więc uznać, iż kwota wypłacana z tytułu służebności drogi koniecznej powinna być  ustalana zawsze indywidualnie dla każdego przypadku  i wyrównywać uciążliwości jakie musi znosić właściciel nieruchomości obciążonej.

Zgodnie z przepisami KC istnieją dwie drogi dla ustanowienia służebności. Pierwsza z nich, umowna  dotyczy przypadku, w której strony porozumieją się pomiędzy sobą w zakresie wytyczenia drogi koniecznej oraz wynagrodzenia. W takim wypadku jednak należy pamiętać, iż strony obowiązuje zasada swobody zawierania umów, w związku z czym, co do zasady strony mogą określić wysokość wynagrodzenia całkowicie dowolnie, byleby nie kolidowała ona z zasadami współżycia społecznego lub z naturą zobowiązania. Należy jednak pamiętać, iż umowa taka nie może zostać zawarta w każdej formie – zgodnie z art. 245 §2 k.c. oświadczenie właściciela nieruchomości służebnej musi zostać złożone w formie aktu notarialnego.

W drugim trybie ustanowienia służebności po raz kolejny można wskazać na dwie drogi, które jednak w swym efekcie końcowym nie różnią się znacząco. Możliwe jest bowiem wydanie  orzeczenia przez sąd, w którym wskazany zarówno przebieg drogi koniecznej jak i wysokość wynagrodzenia lub  zawarcie sądowej ugody. Pomiędzy tymi dwiema drogami pojawiają się jedynie różnice proceduralne, zwłaszcza w zakresie wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej. Jeżeli bowiem strony porozumieją się w ugodzie (lub wniosą wspólnie o orzeczenie wynagrodzenia w określonej wysokości), to sąd rozważy wysokość wynagrodzenia przez pryzmat zasady swobody umów. Jeśli jednak strony nie uzgodnią wspólnego stanowiska w zakresie wynagrodzenia – sąd orzeknie na zasadzie adekwatności.

Dalsze postępowanie, niezależnie od tego, czy droga konieczna zostanie ustanowiona w trybie kontraktowym czy sądowym  jest dokładnie takie samo. Konieczne jest bowiem wystąpienie do właściwego miejscowo (dla położenia nieruchomości służebnej) wydziału Ksiąg Wieczystych w celu wpisu tejże służebności. Niepisanym obyczajem jest, iż opłatę za wpis w wysokości 200 zł ponosi właściciel nieruchomości władnącej.

MASZ PYTANIE?