Porada prawna on-line

Artykuły

»

Prawo dla każdego

»

Cywilne

»

Umowy

» Jak prawnie zabezpieczyć ...

NAJNOWSZE ARTYKUŁY

Domek na kalkulatorze.

Jak prawnie zabezpieczyć kupno mieszkania na kredyt?

11.03.2016

Umowy

Kupno mieszkania to jedna z ważniejszych decyzji w życiu. W dzisiejszych czasach młodzi ludzie pragnący „zamieszkać na swoim” często decydują się na kupno swojego pierwszego mieszkania, korzystając z kredytu hipotecznego. Gdy znajdują więc już swoje upragnione mieszkanie, czeka ich wiele formalności i dokumentów do wypełnienia. Warto mieć głowę na karku od początku do końca, aby nie popełnić żadnego błędu. Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości i ustaleniu ze sprzedającym wszelkich szczegółów należy przystąpić do sporządzenia umowy przedwstępnej.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego UMOWA PRZEDWSTĘPNA jest to „Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.” Umowa przedwstępna zawierana jest w przypadku, gdy strony z jakiś powodów nie mogą w danym momencie zawrzeć właściwej umowy. Jest ona niczym innym jak zobowiązaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Sytuacją, w której decydujemy się na zawarcie umowy przedwstępnej, jest właśnie między innymi zakup mieszkania na kredyt hipoteczny - nie można zawrzeć jeszcze właściwej umowy, ponieważ na decyzję banku będzie trzeba poczekać.

Umowa przedwstępna może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Bezpieczniejszym rozwiązaniem dla obu stron, sprzedającego i kupującego, jest zawarcie umowy u notariusza. Daje to możliwość ewentualnego roszczenia o wykonanie umowy w przypadku uchylania się od jej zawarcia przez którąś ze stron. W umowie tej powinno się określić termin, w którym powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona. Jeżeli strony takiego terminu w umowie nie określą – umowa powinna być zawarta w terminie wskazanym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia. W przypadku, gdy każda ze stron wyznaczyła inny termin zawarcia umowy – strony będzie wiązał termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła oświadczenie woli w tym przedmiocie. W sytuacji, jeśli termin do zawarcia umowy przyrzeczonej nie został w żaden sposób określony – po roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie można żądać zawarcia właściwej umowy.

Powszechną formą zabezpieczenia wykonania umowy przedwstępnej jest instytucja zadatku, która została uregulowana w art. 394 §1 Kodeksu cywilnego „W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.” W omawianym przypadku zakupu mieszkaniainstytucja zadatku ma niebagatelne znaczenie, bowiem kupujący, który uiścił zadatek może być spokojniejszy, że mieszkanie nie będzie sprzedane innej osobie. Jeśli jednak sprzedający zdecyduje się z jakiegoś powodu na taki ruch będzie musiał oddać kupującemu zadatek w kwocie dwukrotnie wyższej. Kupujący z kolei, jeśli nie zawrze umowy przyrzeczonej we wskazanym terminie straci wpłacony zadatek.

Czy zatem kupującemu przepadnie zadatek w sytuacji, gdy nie otrzyma kredytu?

Jeżeli obawiacie się, że zadatek przepadnie, gdy nie uzyskamy kredytu, jest sposób, aby tego uniknąć. Mianowicie w umowie przedwstępnej można zawrzeć warunek, o którym traktuje art. 89 Kodeksu cywilnego: „Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, powstanie lub ustanie skutków czynności prawnej można uzależnić od zdarzenia przyszłego i niepewnego (warunek).”

Wystarczy, więc, że w umowie przedwstępnej zostanie zawarte zastrzeżenie: „Umowa może dojść do skutku pod warunkiem uzyskania przez kupującego kredytu.” 

Jeżeli dojdzie do zawarcia właściwej umowy, zadatek zgodnie z art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego  „ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi”

Zakup mieszkania na kredyt hipoteczny wiąże się z wieloma formalnościami. Zawarcie umowy przedwstępnej jest pierwszym krokiem, który należy podjąć. Umowa ta jest wprawdzie zobowiązaniem do zawarcia w przyszłości właściwej umowy, ale zawarta w zwykłej formie pisemnej spełnia nieznaczną funkcję. Aby zabezpieczyć wykonanie omawianej umowy warto udać się do notariusza i sporządzić ją w formie aktu notarialnego jak również zabezpieczyć się uiszczając zadatek na poczet kupna nieruchomości.

MASZ PYTANIE?