Porada prawna on-line

Artykuły

»

Prawo dla każdego

»

Cywilne

»

Zasiedzenie

» Jak stać się ...

NAJNOWSZE ARTYKUŁY

Domy w szeregu.

Jak stać się właścicielem posiadanej rzeczy ruchomej bądź nieruchomości, czyli czym jest zasiedzenie

29.12.2015

Zasiedzenie

Często można spotkać się z następującą sytuacją: osoba niebędąca prawnym właścicielem zamieszkiwanej przez siebie nieruchomości np. lokalu czy domu, jak również używanego przez siebie gruntu np. gruntów rolnych, przez wiele lat posiada daną nieruchomość, dba o nią, używa jej, opłaca wszelkie należności, ponosi ciężary związane z jej używaniem (np. podatki). Następnie po wielu latach nagle pojawia się pierwotny właściciel i żąda wydania mu domu czy też gruntu, którym wcześniej się nie interesował. Co wtedy należy zrobić? Jakie mamy możliwości prawne?


Czym jest zasiedzenie?  

Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16. poz. 93 z późniejszymi zmianami), w art. 172-176. Instytucja zasiedzenia polega na tym, iż po upływie ustawowo wskazanego czasu, posiadacz danej rzeczy, który nie jest jej prawnym właścicielem, staje się nim ex lege tzn. z mocy prawa. Zasiedzieć można nieruchomość gruntową, lokalową w całości, ale również można zasiedzieć ich poszczególne wyodrębnione części np. budynek gospodarczy. W przypadku budynków można zasiedzieć sam budynek, a także grunt znajdujący się pod nim. Przedmiotem zasiedzenia może być także nieruchomość razem z użytkowaniem wieczystym, samo użytkowanie wieczyste oraz niektóre służebności gruntowe czy ruchomości.

Jakie przesłanki należy spełnić, aby „zasiedzieć” daną rzecz?

Żeby móc skorzystać z instytucji zasiedzenia, trzeba spełnić następujące wymogi prawne. W przypadku nieruchomości dana osoba musi być posiadaczem samoistnym nieruchomości i posiadać tą nieruchomość nieprzerwanie przez lat 20 (jeżeli jest tzw. posiadaczem samoistnym w dobrej wierze) lub lat 30 (jeżeli występuje tzw. zła wiara posiadacza samoistnego). Posiadaczem samoistnym nieruchomości jest osoba, która włada rzeczą jak właściciel np. opłaca wszelkie zobowiązania związane z używaną nieruchomością, przebywa na jej terenie, uważany jest przez sąsiadów za właściciela nieruchomości, itp. Jak zostało wspomniane wymogiem prawnym i istotą zasiedzenia jest upływ czasu. W wariancie pierwszym dana osoba musi posiadać nieruchomość jak właściciel przez okres lat 20, jeżeli jest w tzw. dobrej wierze. Co to oznacza? Mianowicie posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto używa danej rzeczy z usprawiedliwionym przeświadczeniem, iż jest jej właścicielem. Liczy się więc świadomość posiadacza. Np. rolnik otrzymał nieruchomość rolną od poprzedniego właściciela. Był przekonany, iż osoba ta była prawnym właścicielem gruntu, który otrzymał (załóżmy, że posiadał jakiś dokument, który pokazał rolnikowi) i tym samym teraz rolnik jest przeświadczony o tym, iż jest właścicielem tego gruntu, bo otrzymał go od właściciela. W rzeczywistości jednak, osoba ta nie była prawnym właścicielem nieruchomości i po latach odnajduje się prawowity właściciel, żądający od rolnika wydania tego gruntu. Wówczas mamy do czynienia z posiadaczem w dobrej wierze, bowiem rolnik nie mógł wiedzieć, iż osoba od której otrzymał grunt w rzeczywistości nie była jego prawnym właścicielem. Natomiast, jeżeli posiadacz wiedziałby, iż nieruchomość nie należała do tej osoby, jest tego świadomy, a mimo to grunt przejmuje i włada nim jak właściciel, wówczas mamy do czynienia z posiadaczem samoistnym w złej wierze i termin zasiedzenia jest wówczas dłuższy, wynosi 30 lat. W praktyce ocena dobrej i złej wiary posiadacza samoistnego nieruchomości jest dość trudna i dokonuje jej sąd. Do wykazania dobrej i złej wiary bardzo często niezbędna jest pomoc profesjonalnego pełnomocnika. Może on pomóc w wykazaniu, iż posiadacz samoistny nie miał w danej sytuacji świadomości, iż przejmuje grunt od osoby niebędącej jej właścicielem i jest tzw. posiadaczem w dobrej wierze lub reprezentując właściciela pomoże wykazać, że posiadacz samoistny był w złej wierze, obejmując nieruchomość w posiadanie. Przy obliczaniu upływu czasu istotnym jest również moment wejścia w posiadanie danej rzeczy tzn. chwila, od której dana osoba rzeczą włada czy posiada ją oraz okres lat 20 czy też 30, który musi upłynąć w sposób nieprzerywalny. Wobec tego nie może dojść do sytuacji, w której np. posiadacz w dobrej wierze włada nieruchomością lat 18, a następnie nie interesuje się nią przez okres 2 lat. Okres ten musi upłynąć łącznie. W przypadku rzeczy ruchomych okres zasiedzenia jest krótszy, bowiem wynosi 3 lata, jeżeli posiadacz jest w dobrej wierze. Nie można jednak zasiedzieć rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury. W przypadku rzeczy ruchomych osoba będąca w złej wierze np. osoba która bezprawnie zabrała daną ruchomość, nigdy nie będzie mogła rzeczy tej zasiedzieć.

Co zrobić jeśli w trakcie biegu okresu uprawniającego do zasiedzenia zmieni się osoba posiadacza samoistnego?

W takim wypadku, jeżeli podczas biegu terminu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania np. posiadaczem samoistnym był ojciec i przekazuje daną rzecz w posiadanie synowi, istnieje możliwość doliczenia czasu posiadania poprzednika (ojca) do czasu posiadania rzeczy przez obecnego posiadacza (syna). Krótko mówiąc, następuje zsumowanie okresu posiadania rzeczy przez wcześniejszego posiadacza, do okresu posiadania tej samej rzeczy przez posiadacza obecnego. Instytucję tą reguluje art. 176 KC. Zaznaczyć należy, iż w przypadku posiadania nieruchomości, jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie tej nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony do czasu obecnego posiadania, tylko wtedy, gdy łącznie okres ten wynosi 30 lat.

Spełniam przesłanki do zasiedzenia danej rzeczy, co dalej?  

Jeżeli dana osoba spełnia przesłanki instytucji zasiedzenia z Kodeksu cywilnego może wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia własności ruchomości lub nieruchomości. Sprawa o zasiedzenie jest sprawą z zakresu prawa rzeczowego, rozpoznawaną w postępowaniu nieprocesowym. Sądem właściwym do rozpoznania tej sprawy jest sąd położenia rzeczy, np. w przypadku zasiedzenia własności nieruchomości będzie to sąd właściwy, w okręgu którego położona jest nieruchomość, której własność chcemy zasiedzieć. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności danej rzeczy musi odpowiadać wymogom pisma procesowego oraz pozwu, jak również powinien zostać należycie opłacony. Opłata sądowa od takiego wniosku wynosi 2.000 zł. Jeżeli ten wydatek jest zbyt wysoki i wnioskodawca wykaże, że jego poniesienie odbyło by się z uszczerbkiem dla utrzymania koniecznego siebie i rodziny, to można wnosić o zwolnienie z kosztów sądowych. Do wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości muszą zostać dołączone dokumenty np. odpis księgi wieczystej albo zaświadczenie o jej stanie prawnym, jak również wypis i wyrys z ewidencji gruntów. W trakcie trwania postępowania, jeżeli nie jest znana osoba właściciela rzeczy, sąd umieszcza ogłoszenie, w którym informuje o toczącym się postępowaniu o zasiedzenie i nakazuje zgłosić się ewentualnemu właścicielowi rzeczy do tegoż postępowania.

Podsumowanie

W praktyce sprawy o stwierdzenie zasiedzenia własności danej rzeczy, szczególnie nieruchomości, są sprawami trudnymi i skomplikowanymi, w których niezbędna jest profesjonalna pomoc prawna. Do spraw o zasiedzenie stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczenia, co może namnożyć kolejne problemy z interpretacją regulacji prawnych. Warto przed rozpoczęciem postępowania sądowego skorzystać z usług prawnika, bowiem każdy przypadek jest inny, indywidualny, wymaga odrębnej analizy, zebrania licznych dokumentów oraz innych środków dowodowych np. świadków, pozwalających wykazać wszelkie niezbędne przesłanki do nabycia własności posiadanej rzeczy poprzez zasiedzenie.

MASZ PYTANIE?