Porada prawna on-line

Artykuły

»

Prawo dla każdego

»

Budowlane

»

Pozwolenie na budowę

» Legalizacja samowoli ...

NAJNOWSZE ARTYKUŁY

Legalizacja samowoli budowlanej

Zjawisko samowoli budowlanej jest już coraz rzadsze, jednak nadal problematyczne. Przepisy prawa nie przewidują takiej konstrukcji i jej nie definiują, w związku z czym przyjmuje się, iż samowolą jest wybudowanie obiektu bez wymaganego prawem zezwolenia na budowę lub właściwego zgłoszenia albo pomimo tego, ze organ wniósł sprzeciw do takiego zgłoszenia. Jak wskazuje się w literaturze, za samowolę budowlaną uważa się także odbudowanie, rozbudowanie, nadbudowywanie pomieszczeń do już istniejących budynków lub samowolne odstąpienie w sposób istotny od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w odpowiednich przepisach prawa. W takim wypadku organy administracji posiadają szereg narzędzi, dzięki którym mogą wyegzekwować m.in. rozbiórkę obiektu. Inwestor jednak również dysponuje możliwościami, które mogą zalegalizować takie działanie.

Przepisy prawa budowlanego kategoryzują możliwości legalizacyjne na dwie części. Pierwsza z nich dotyczy budynków i budowli, które powstały (a więc ich budowa została zakończona) przed 1. stycznia 1995 roku, druga zaś, tych powstałych od 1. stycznia 1995 roku. Podział ten wynika z art. 103 ust 2 ustawy prawo budowlane, który dla nieruchomości z pierwszej kategorii przewiduje obowiązywanie przepisów prawa budowlanego z 1974 roku, która to ustawa była zdecydowanie bardziej liberalna niż aktualnie obowiązujące przepisy w zakresie legalizacji samowoli budowlanej.

„Stare” prawo budowlane przewidywało możliwość zalegalizowania obiektu budowlanego, który powstał bez stosownych zgód lub zezwoleń, poprzez wykazanie, że obiekt ten spełnia wszelkie wymogi prawa budowlanego oraz, iż nie narusza on reguł określonych w przepisach o zagospodarowaniu przestrzennym. W praktyce więc mogło się okazać, iż opłacało się rozpocząć prace budowlane bez pozwolenia na budowę po to, by potem ją zalegalizować – wystarczyło jedynie sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego (których była, w tamtych czasach, znikoma ilość) oraz dopełnić wymogów prawa budowlanego w zakresie rzemiosła. To wystarczy, by zalegalizować budynek lub budowlę powstałą w latach poprzedzających dzień 1. stycznia 1995 roku i takowe postępowanie jest możliwe również dziś na podstawie art. 103 prawa budowlanego. Należy jednak pamiętać, iż aby organ uznał za uzasadnione jego stosowanie – wnioskodawca zobowiązany jest udowodnić, iż budynek powstał przed 1995 rokiem. Do tego celu może użyć każdego środka dowodowego przewidzianego przez przepisy o postępowaniu administracyjnym, tj. np. dokumentów lub świadków.

„Nowe” prawo budowlane jest niestety surowsze w zakresie legalizacji samowoli i wymaga przeprowadzenia dość skomplikowanej procedury. Wymaga ona bowiem zaangażowania organów administracji nie tylko w procesie składania samego wniosku o legalizację, ale także później, przy ocenie stanu budowli. Procedura może być także bardzo kosztowna. Sama dopuszczalność legalizacji jest jednak oparta na podobnych, choć nieco rozwiniętych założeniach – budynek lub budowla musi stać w zgodzie z obowiązującymi przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego (w tym także z decyzją o warunkach zabudowy), i nie może naruszać przepisów dotyczących kwestii techniczno – budowlanych w taki sposób, by uniemożliwiało to doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem.

Jeśli budowa nie została jeszcze ukończona, to organ wydaje postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia prac budowlanych jako pierwszy etap procedury legalizacyjnej. Postanowienie takie jest zaskarżalne w terminie 14 dni do właściwego miejscowo Samorządowego Kolegium Odwoławczego w drodze zażalenia. W tej samej decyzji (lub oddzielnej, jeśli obiekt jest już ukończony) zostają ustalone kolejne obowiązki dla inwestora. Wynikają one z art. 48 prawa budowlanego, zgodnie z którym organ bada :

  • zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  • kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń;
  • ·         wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

Organ w tym celu może żądać dokumentów, które są wymienione w art. 33 ust 2 prawa budowlanego, a więc tych, które składa się w procedurze o wydanie pozwolenia na budowę. Mogą to więc być oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana lub innych, takich jak uzgodnienia do projektu etc. Inwestor zobowiązany jest do dostarczenia tych dokumentów i złożenia stosownych, żądanych wyjaśnień, a także do poniesienia tzw. opłaty legalizacyjnej.

Organ niejednokrotnie będzie angażował inwestora w swoje czynności. Może na przykład zażądać zaświadczenia od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności postawionego budynku lub budowli z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy. Zdarzają się również prośby o potwierdzenie uprawnień osoby wykonującej projekt.

Ostatnim zagadnieniem z tego zakresu jest opłata, która jest bezpośrednim warunkiem zalegalizowania nieruchomości. Opłatę legalizacyjną ponosi się na rzecz właściwego organu (zwykle tego, który wydał decyzję), a jej wysokość jest uzależniona od kilku czynników. Zgodnie z art. 59 ust 2 prawa budowlanego opłata legalizacyjna wynosi pięćdziesięciokrotność kary należnej z art. 59f. Jak wskazuje ten przepis wzór na obliczenie jej wysokości iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty to, na dzień dzisiejszy, 500 zł, zaś współczynniki kategorii oraz wielkości obiektu budowlanego są określone przez załącznik do ustawy.

MASZ PYTANIE?