Porada prawna on-line

Artykuły

»

Prawo dla firm

»

Prawo budowlane

» Powołanie inwestora ...

NAJNOWSZE ARTYKUŁY

Powołanie inwestora zastępczego

07.03.2016

Prawo budowlane

Przeprowadzenie inwestycji budowlanej to zadanie skomplikowane w wielu aspektach, m.in. prawnych, organizacyjnych i finansowych. Jednocześnie to do inwestora należy skoordynowanie wszystkich działań tak, aby przeprowadzić cały proces budowlany. Nierzadko okazuje się, że kadra inwestora nie posiada odpowiedniej wiedzy i doświadczenia we wszystkich niezbędnych aspektach tego zadania. W takim przypadku inwestor powinien rozważyć ustanowienie profesjonalnej firmy w roli inwestora zastępczego.

Przepisy prawa budowlanego nie przewidują instytucji inwestora zastępczego. W szczególności nie jest on wymieniony wśród uczestników procesu budowlanego. Jedyną wzmiankę w akcie prawnym można znaleźć w normie z dnia 25 kwietnia 2000 r. (PN-ISO 6707–2:2000 Budownictwo – Terminologia – Terminy stosowane w umowach – umowa o zastępstwo inwestycyjne), gdzie wskazuje się, iż inwestor zastępczy to jednostka organizacyjna działająca odpłatnie w imieniu zamawiającego i odpowiedzialna przed nim za organizację i koordynację działań wszystkich stron uczestniczących w procesie inwestycyjnym. Co jednak ważniejsze – żaden z przepisów nie ustanawia obowiązku samodzielnego działania inwestora, w związku z czym droga do powołania inwestora zastępczego jest otwarta.

Powołanie inwestora zastępczego odbywa się z reguły na podstawie umowy zlecenia zawieranej pomiędzy inwestorem a osobą lub przedsiębiorcą, który ma pełnić jego obowiązki. Samo bowiem pełnienie funkcji inwestora zastępczego polega na podejmowaniu wszystkich czynności, do których inwestor bezpośredni zobowiązany jest w ramach procesu budowlanego, a więc na dokonywaniu czynności prawnych oraz faktycznych w jego imieniu oraz na jego rzecz. Nawiązując umowę zlecenia inwestor zastępczy przyjmuje na siebie obowiązki inwestora bezpośredniego w zakresie określonym w tej umowie. Oprócz tego inwestor bezpośredni powinien udzielił zastępczemu pełnomocnictwo do działań określonych w umowie, bowiem nie można go domniemywać na podstawie innych oświadczeń woli.

Dzięki zastosowaniu tego rodzaju konstrukcji inwestor bezpośredni znacznie zmniejsza swój zakres obowiązków. Wskazuje się, że należy do nich „finansowanie całego procesu inwestycyjnego, wypłata wynagrodzenia i zwrot poniesionych wydatków inwestorowi zastępczemu oraz zwolnienie inwestora zastępczego od zobowiązań, które ten zaciągnął w imieniu własnym w celu realizacji inwestycji”. Co jednak ważne – nadal odpowiada on przed osobami i podmiotami trzecimi za wszystkie działania na placu budowy!

Inwestor zastępczy oczywiście nie musi samodzielnie prowadzić budowy. Jak wskazuje wspomniana wcześniej norma PN-ISO jego obowiązkiem jest koordynacja prac – a więc zorganizowanie procesu opracowania projektów oraz wykonania i odbioru robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. Wskazuje się jednak na bardzo szeroki zakres uprawnień takiej osoby, tj. np. :

  • przeprowadzenie i organizację przetargu na wybór generalnego wykonawcy, przekazanie mu dokumentacji, zlecenie prac projektowych, gruntowych i budowlanych etc.;
  • wyrażanie zgody na działanie podwykonawców;
  • zgłaszanie zastrzeżeń do projektu, wnioskowanie o wprowadzenie zmian;
  • prowadzenie nadzoru inwestorskiego;
  • potwierdzenie faktyczne wykonanych robót oraz usunięcia wad;
  • nadzór nad zapewnieniem bezpieczeństwa i przestrzegania przepisów BHP w rozumieniu przepisów prawa budowlanego;
  • prowadzenie dokumentacji rozliczeniowej i rozliczenie inwestycji;
  • kontrola stanu zatrudnienia podwykonawców i rozliczeń generalnego wykonawcy;
  • przygotowanie i przeprowadzenie odbiorów częściowych i końcowych;
  • występowanie w imieniu inwestora przed organami administracji;
  • naliczanie kar umownych i ich egzekwowanie;
  • archiwizacja dokumentacji.

Oczywiście, to tylko częściowy zakres obowiązków, jednak dobrze obrazujący rolę inwestora zastępczego w całym procesie budowlanym. Należy jednak pamiętać o tym, że do wielu z tych czynności konieczne będą także oddzielne pełnomocnictwa!

Zgodnie z wyżej określoną podstawą do współpracy, tj. umową zlecenia (choć niektórzy wskazują także umowę o świadczenie usług), należy przyjąć, że strony posiadają szerokie prawa do kształtowania swoich praw i obowiązków, w tym także prawa do wynagrodzenia. Może to więc być zarówno procent od wartości inwestycji (czego się nie zaleca ze względu na możliwość podwyższania kosztów przez inwestora zastępczego), ryczałt, wynagrodzenie miesięczne etc. Zasada swobody umów działa tutaj bardzo szeroko, w związku z czym strony mogą się podzielić ww. obowiązkami lub określić to jeszcze inaczej. Należałoby jednak w umowie wyznaczyć termin, do którego budowa powinna być ukończona oraz inne, ważne zagadnienia.

Doświadczony inwestor zastępczy może zdecydowanie ułatwić procedurę budowy oraz ją przyspieszyć. Należy jednak pamiętać o znacznym ryzyku takiego działania, w związku z czym konieczne jest właściwe skonstruowanie umowy o zastępstwo oraz pełnomocnictw. W przeciwnym wypadku może się okazać, że nierzetelny inwestor zastępczy zrobi więcej szkód niż pożytku. Jeśli jednak nie znasz się na budownictwie i potrzebujesz pomocy – skorzystaj, bo warto. Konstruując jednak umowę z inwestorem zastępczym skontaktuj się z nami – pomożemy Ci doprowadzić sprawę do samego końca. 

MASZ PYTANIE?