Porada prawna on-line

Artykuły

»

Prawo dla każdego

»

Spadki

»

Dziedziczenie ustawowe

» Umowa darowizny, umowa ...

NAJNOWSZE ARTYKUŁY

Umowa darowizny, umowa dożywocia czy testament? Jak prawnie przekazać nieruchomość potomkom.

Umowa darowizny i dożywocia bardzo często są rozważane w kontekście przekazania nieruchomości młodszym pokoleniom. Często bowiem starsze pokolenia, np. rodzice, rozważają, któremu ze swoich dzieci powinni przekazać nieruchomość jednocześnie uzyskując jego dozgonną opiekę. Innym bardzo popularnym rozwiązaniem jest sporządzenie testamentu, w którym rodzice lub dziadkowie zapisują nieruchomość wybranemu dziecku lub wnukowi. Często jednak obydwie  strony nie są w stanie przewidzieć skutków prawnych wybranych przez nich rozwiązań.

  • Umowa darowizny

Umowa darowizny została uregulowana w art. 888 i następnych Kodeksu Cywilnego. Polega ona, w przypadku nieruchomości, na tym, iż darczyńca nieodpłatnie przenosi na obdarowanego własność nieruchomości, a obdarowany nieruchomość tę przyjmuje. Własność w tym przypadku przechodzi na obdarowanego w dniu zawarcia umowy darowizny. Oświadczenie darczyńcy powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego. W przypadku umowy darowizny darczyńca jest zobowiązany do naprawy szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, jeżeli szkoda została wyrządzona umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa. Jeżeli rzecz darowana ma wady, darczyńca obowiązany jest do naprawienia szkody, którą wyrządził obdarowanemu przez to, że wiedząc o wadach nie zawiadomił go o nich w czasie właściwym, chyba, że wadę mógł obdarowany wcześniej zobaczyć.

Odnosząc się do przedmiotowego przykładu należy zwrócić uwagę na to, iż umowa darowizny w bardzo ograniczonym stopniu gwarantuje dalszą opiekę obdarowanego nad darczyńcą. Darczyńca może co prawda odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Jak wskazuje się w literaturze darowizna wytwarza pewien stosunek etyczny pomiędzy darczyńcą i obdarowanym, wyrażający się w moralnym obowiązku wdzięczności. Jest to jednak ścieżka trudna, a samo wykazanie owej rażącej niewdzięczności często jest niełatwe. Ponadto, z uwagi na ograniczony zakres rozumienia pojęcia wdzięczności, a także z uwagi na to, że niewdzięczność ma być „rażąca” – umowa darowizny nie zapewnia niczego, poza utrzymaniem zwyczajnych stosunków międzyludzkich w rodzinie.

Ponadto umowa darowizny nieruchomości skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. Kwota powyżej 9 637 zł dla I grupy podatkowej jest obciążona podatkiem w wysokości określonej stosownymi przepisami – stosowana jest tutaj progresywna skala podatkowa. Od powyższego podatku można się jednak zwolnić jeśli spadek bądź darowizna od najbliższych będą zgłoszone właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Brak zgłoszenia przez spadkobierców zaliczonych do pierwszej grupy podatkowej w określonym ustawą terminie powoduje naliczenie podatku na zasadach ogólnych, czyli zwolnienie od podatku nie będzie miało miejsca. 

Trzeba zwrócić uwagę, iż w przypadku darowizny ustawowym spadkobiercom po darczyńcy przysługiwać będzie roszczenie o zachowek. Jest to uprawnienie osób, które byłyby powołane do spadku w przypadku dziedziczenia ustawowego, ale nie zostały powołane ze względu na istnienie testamentu. Wysokość zachowku wynosi połowę wartości spadku, który przypadłby danej osobie z ustawy. I tak, na przykład, gdy jedno z dzieci zostanie obdarowane przez rodzica nieruchomością z pominięciem pozostałych dzieci, to mogą one żądać od spadkobiercy zachowku, tak samo współmałżonek zmarłego. Takie sprawy często ciągną się bardzo długo i powodują liczne konflikty w rodzinie.

  • Testament

W testamencie osoba fizyczna dokonuje rozporządzenia własnym majątkiem na wypadek swojej śmierci. Może w nim również wskazać inną osobę, niźli by to wynikało z ustawy, jako spadkobiercę nieruchomości, której jest właścicielem. Testament taki nie musi posiadać formy aktu notarialnego, jednak nieruchomość stanie się własnością spadkobiercy dopiero po śmierci dotychczasowego właściciela. Należy jednak pamiętać o tym, że w przypadku, gdy właścicielem nieruchomości jest małżeństwo, to rozporządzenie jednego małżonka swoją częścią nieruchomości doprowadzi do współwłasności spadkobiercy ze współmałżonkiem.

Spadek jest objęty podobnymi zasadami opodatkowania co darowizna.

Ponadto pojawia się również problematyka zachowku, który został wyjaśniony powyżej. Testament nie daje żadnych prawnych możliwości wywierania wpływu na zachowanie spadkobierców, co oznacza, że testator nie może od nich wymagać, by zapewnili mu oni opiekę.

  • Umowa dożywocia

Jest to rodzaj umowy, w której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (tj. przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym – lub zapewnić rentę, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności). Przeniesienie własności nieruchomości następuje z dniem obciążenia nabywcy prawem dożywocia. Umowa dożywocia powinna zostać zawarta aktem notarialnym.

Osoba, która oddaje mieszkanie w zamian za wikt i opiekę, nie płaci PIT, nawet, gdy od zakupu lub wybudowania tej nieruchomości nie upłynęło jeszcze 5 lat (uchwała NSA  w składzie 7 sędziów z dnia 17 listopada 2014 r. sygn. akt II FPS 4/14). W związku z powyższym umowa dożywocia zwolniona jest z podatku.

Umowa dożywocia zapewnia pełną kontrolę nad tym, jak wyglądają dalsze stosunki pomiędzy obdarowanym a zbywcą. Odbywa się to na podobnej drodze co cofnięcie darowizny, jednak ze względu na uregulowanie stosunków pomiędzy stronami wystarczające jest, że obdarowany nie wywiązuje się z ww. obowiązków.

Mając na uwadze wszystko powyższe, wskazać należy, iż istnieje kilka metod, na podstawie, których właściciel nieruchomości może rozporządzić swoją własnością na wypadek śmierci. Każda z nich jest odmienna i wywiera inne skutki prawne zarówno dla aktualnego właściciela nieruchomości jak i przyszłego.  

 

MASZ PYTANIE?