Porada prawna on-line

Artykuły

»

Prawo dla firm

»

Prawo cywilne

»

Najem i dzierżawa

» Wypowiedzenie umowy ...

NAJNOWSZE ARTYKUŁY

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony, gdy umowa nie daje takiego prawa

05.04.2016

Najem i dzierżawa

Czy umowa na czas określony zawsze musi trwać przez cały okres na jaki została zawarta? Czy są sytuacje, gdy najemca może wypowiedzieć umowę nawet w przypadku, gdy umowa milczy na ten temat? Jak powinien zachować się najemca, który stwierdzi że w najętym lokalu są takie wady, że nie może korzystać z lokalu w sposób jaki planował w związku z zawarciem umowy?

Charakterystyczną cechą umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest to, że w założeniu powinna trwać aż do upływu okresu w niej określonego jako czas trwania najmu. Pozwala to stronom umowy z góry określić, że stosunek prawny z niej wynikający będzie trwał przez umówiony okres. Możliwe jest zawarcie stosownych postanowień umownych dających najemcy prawo zakończenia najmu przed terminem na jaki została zawarta umowa. Czy w przypadku, gdy takich postanowień nie zawarto najemca skazany jest na korzystanie z lokalu i płacenie czynszu, nierzadko przez długi czas?

Kodeks cywilny przewiduje kilka możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony bez względu na to, czy umowa zawiera postanowienia dające możliwość najemcy jej wypowiedzenia przed upływem terminu na jaki umowa została zawarta.

W art. 664 § 2 k.c. ustawodawca postanowił, że: "Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia."

W przepisie tym zawarte są trzy sytuacje dające najemcy lokalu prawo wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, mianowicie:

1) lokal miał wady w chwili jego wydania najemcy, które uniemożliwiają najemcy korzystanie z niego w celu na jaki zawarł umowę najmu np. ze względu na wadliwą instalację ogrzewania w lokalu panuje bardzo niska temperatura i nie da się z niego korzystać,

2) wady w lokalu powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim np. z sufitu zaczęła kapać woda. Konieczne jest przy tym zawiadomienie wynajmującego przez najemcę - ze względów dowodowych warto, aby takie zawiadomienie nastąpiło na piśmie i jego przyjęcie zostało potwierdzone przez wynajmującego. W wezwaniu tym najemca musi wyznaczyć odpowiedni termin na usunięcie wady - odpowiedni czyli dający realną możliwość niezwłocznego usunięcia wady przez wynajmującego.

3) wady lokalu są tego rodzaju, że nie da się ich w ogóle usunąć. Przy najmie lokali wady takie wynikają najczęściej z charakterystyki danego obiektu budowlanego - np. budynek osiada, przez co powstają dziury w ścianach zewnętrznych i nie ma technicznej możliwości zapobiegnięcia temu zjawisku.

Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia  9 września 2009  r. (V CSK 48/09): "Art. 664 § 2 k.c. dopuszcza rozwiązanie przez najemcę stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w trzech określonych tam sytuacjach, przy czym tylko druga i trzecia sytuacja wiążą się z tym, czy wada jest usuwalna."

Powyższe stanowisko oznacza, że nawet jeśli wada jest usuwalna, ale istniała w chwili wydania najemcy, o czym najemca nie wiedział i jest wadą, która uniemożliwia przewidziane w umowie używanie rzeczy, to najemca może najem wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym.

W art. 664 § 3. k.c. ustawodawca przewidział jednakże, że "Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach." Tym samym, świadomość najemcy o stanie najmowanego lokalu w chwili jego wydania, ma bardzo duże znaczenie.

Niemniej jednak, wady mogą powstać również po wydaniu lokalu. W uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia  15 stycznia 2014  r. (VI ACa 765/13) Sąd wyraźnie zaznaczył, że "Artykuł 664 § 2 k.c. nie ma zastosowania wyłącznie do wad w przedmiocie najmu, które istniały w chwili jego wydania najemcy."

W każdym z wyżej wymienionych przypadków niezbędne jest jednak odpowiednie działanie najemcy.  

W wyroku Sądu Najwyższego z dnia  12 czerwca 2013  r. (II CSK 610/12) Sąd podkreślił, że "Skutki prawne określone w art. 664 § 1 i 2 k.c. powstaną, w razie wystąpienia przesłanek w nich zawartych tylko wtedy, jeśli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z uprawnień przyznanych tymi przepisami."

Ostatecznie, kodeks cywilny przewiduje w art. 682, że: "Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach."

Jest to odrębna przesłanka wypowiedzenia umowy najmu lokalu na czas oznaczony - nawet jeśli najemca wiedział o tak niebezpiecznych wadach w chwili zawierania umowy i wcześniej nie wzywał wynajmującego do usunięcia tych wad, to jest uprawniony do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym. Pełnomocnicy wskazują przykładowo, że zagraża zdrowiu najemcy zbyt niska temperatura panująca w lokalu w przypadku, gdy najemca nie ma na to wpływu, zagrzybienie budynku, bądź zawilgocenie.

Podsumowując, w przypadkach określonych w samej ustawie, gdy lokal ma wady, najemcy przysługuje prawo zakończenia go przed terminem na jaki najem został zawarty. Wymaga to od niego stosownego działania i odpowiedniego zgromadzenia materiału dowodowego. W sprawach mniej oczywistych warto poradzić się profesjonalisty, albowiem sąd mógłby uznać, że wypowiedzenie złożone przez najemcę, jako pozbawione podstaw, jest bezskuteczne i w takiej sytuacji okazałoby się, że najem trwa nadal.

 

MASZ PYTANIE?