Porada prawna on-line

NAJNOWSZE ARTYKUŁY

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony

Czy umowa na czas określony zawsze musi trwać przez cały okres na jaki została zawarta? Jakie postanowienia powinna zwierać umowa najmu zawarta na czas oznaczony, aby możliwe było wcześniejsze jej rozwiązanie? Jak szczegółowe muszą to być postanowienia?

Charakterystyczną cechą umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest to, że w założeniu powinna trwać aż do upływu okresu w niej określonego jako czas trwania najmu. Pozwala to stronom umowy z góry ustalić, że stosunek prawny z niej wynikający będzie trwał przez umówiony czas.

Odstępstwo od tej zasady przewiduje art. 673 § 3 k.c. "Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie."

Powyższa regulacja pozwala stronom umowy, w ramach swobody zawierania umów oraz swobody w zakresie formułowania treści zawieranej umowy, określić okoliczności które mogą umożliwić obu stronom lub nawet jednej ze stron wcześniejsze zakończenie najmu. Obie strony mają wpływ na treść zawieranej przez nie umowy. Zamieszczenie w umowie stosownej klauzuli przewidującej rozwiązanie stosunku najmu zawartego na czas określony jest dopuszczalne, gdyż nie jest sprzeczne z żadnym przepisem ustawy ani z naturą stosunku zobowiązaniowego wynikającego z takiej umowy ani też z zasadami współżycia społecznego.

W uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia  20 września 2013  r. (I ACa 402/13) Sąd podkreślił, że: "Swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne i wynika z art. 673 § 3 k.c. Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne. Art. 673 § 3 k.c. rozumiany jest jako zakaz wypowiadania takich umów w sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiana tylko swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy. Postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, jest więc nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale również z przepisem ustawy. Inaczej natomiast należy oceniać wprowadzenie do umowy najmu zawartej na czas oznaczony postanowienia, które przewiduje możliwość jej wypowiedzenia w określonych w tej umowie okolicznościach."

Z powyższego wynika, że postanowienie dające jednej lub obu stronom możliwość dowolnego wypowiadania umowy najmu zawartej na czas oznaczony bez żadnej przyczyny - np. po prostu za 6 miesięcznym okresem wypowiedzenia - będzie nieskuteczne i oświadczenie strony, która by chciała skorzystać z takiego prawa nie będzie wywierało skutków prawnych w postaci rozwiązania umowy.

Konieczne zatem jest przewidzenie już w samej treści umowy powodów uzasadniających wcześniejsze zakończenie najmu. W tym samym wyroku Sąd wskazał, że "W art. 673 § 3 k.c. ustawodawca uznał, za wystarczające wskazanie w umowie wypadków, upoważniających do wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Za uzasadnione należy uznać, że wskazanie tych okoliczności nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie."

Jest to stanowisko akceptowane przez orzecznictwo. Przykładowo w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia  16 stycznia 2015  r. (I ACa 669/14), Sąd zauważył, że: "Dopuszczalność wypowiedzenia terminowej umowy najmu (dzierżawy) determinowana jest istnieniem w treści tej umowy określonych przyczyn przewidujących takie wypowiedzenie, przy czym wskazanie tych przyczyn nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie. Samo tylko zaś zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy (bez wskazania jego przyczyny) nie kwalifikuje się jako "wypadki wskazane w umowie". Wyklucza to przyjęta w art. 673 § 3 k.c. konstrukcja wypowiedzenia, dostosowana do uwarunkowań zasady swobody umów."

W podobnym duchu wypowiada się również Sąd Najwyższy. W uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia  21 stycznia 2015  r. (IV CSK 208/14) Sąd wskazał, że określenie w umowie przesłanki wypowiedzenia umowy przez najemcę jako możliwość wypowiedzenia "z ważnych powodów" byłaby skuteczna pod warunkiem, że w momencie wypowiadania umowy te ważne powody zostałyby drugiej stronie przedstawione. Cytując za Sądem Najwyższym: "Nie ma powodu, aby ograniczać wolę stron ponad to, co przewiduje art. 353 [1] k.c. i przepis szczególny, jakim jest art. 673 § 3 k.c. w takim ułożeniu ich stosunku umownego, który jest dla nich korzystny i nie sprzeciwia się istocie terminowej umowy najmu. Zawarte w umowie zastrzeżenie możliwości dla strony wypowiedzenia umowy terminowej najmu przed nadejściem terminu stanowi wskazanie faktu, jakim jest przewidziana umownie data złożenia odpowiedniego oświadczenia przez uprawnionego, będąca wypadkiem, o którym stanowi art. 673 § 3 k.c. Jeżeli ponadto uprawniony wykazuje rzeczywiste i budzące aprobatę przyczyny, z których powstaniem łączy skorzystanie z prawa do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony przed nadejściem tego terminu (budowa nowej siedziby, zbędność najmowanych lokali), z odpowiednim wyprzedzeniem, a więc z zadbaniem o interes wynajmującego, to nie ma powodu, aby odmawiać temu skuteczności na tle powołanego przepisu, a z kolei uznawać spełnienie jego przesłanek w razie ogólnego stwierdzenia w umowie, że jest to możliwe "z ważnych przyczyn", ale i tak wiadomych dopiero przy wypowiadaniu umowy."

Podsumowując, jakkolwiek z powyższych przykładów orzeczniczych wynika, że poprzestanie na ogólnym określeniu w umowie najmu zawartej na czas oznaczony możliwości jej wypowiedzenia  z ważnych powodów jest ważne i wywołuje skutki prawne to warto jednakże tak określać poszczególne przesłanki wcześniejszego zakończenia najmu, aby ich realizacja nie budziła wątpliwości. Zasadne wydaje się wskazanie kilku przykładowych sytuacji, które dawałyby stronie możliwość wypowiedzenia takiej umowy i dodanie do nich wspomnianych wyżej "ważnych przyczyn". Błędne sformułowanie klauzul umownych może pociągać za sobą niemożność przedterminowego zakończenia najmu, co może się wiązać z niepotrzebnymi kosztami po stronie najemcy.

MASZ PYTANIE?